濟寧市人民政府辦公室

印發(fā)關于完善建設用地使用權轉讓、出租、

抵押二級市場的實施意見的通知

濟政辦發(fā)〔2020〕12號

各縣（市、區(qū)）人民政府，濟寧高新區(qū)、太白湖新區(qū)、濟寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、曲阜文化建設示范區(qū)管委會（推進辦公室），市政府各部門、單位：

《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

濟寧市人民政府辦公室       

2020年12月24日        

（此件公開發(fā)布）

關于完善建設用地使用權轉讓、出租、

抵押二級市場的實施意見

為進一步完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場，根據(jù)《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）和《山東省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（魯政辦發(fā)〔2019〕33號）文件要求，結合我市實際，經(jīng)市政府同意，制定以下實施意見。

一、總體要求

堅持“政府引導、市場配置，完善體系、創(chuàng)新模式，保障權益、便捷高效”的原則，落實“放管服”改革要求，著力打造土地二級市場線上線下交易平臺，完善交易規(guī)則、業(yè)務流程和服務監(jiān)管體系。到2020年年底，初步建立產(chǎn)權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場；形成市場規(guī)則健全完善，交易平臺功能齊全，服務監(jiān)管落實到位，市場秩序更加規(guī)范，配置效率顯著提高，一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展，資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。

二、適用范圍

建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設用地使用權，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。區(qū)域為全市范圍內(nèi)所有縣（市、區(qū)）。

已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權參照本實施意見執(zhí)行。

三、工作任務

（一）完善建設用地使用權轉讓機制。

1. 以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經(jīng)依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款。

2. 以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應充分保障交易自由；原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。

3. 以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規(guī)定，不再報經(jīng)原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準；轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市行政審批服務局、市住房城鄉(xiāng)建設局、市稅務局配合，各縣市區(qū)政府、管委會落實。以下均需各縣市區(qū)政府、管委會落實，不再一一列出）

（二）完善建設用地使用權出租機制。

1. 以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，出租人與承租人應簽訂租賃合同，明確雙方權利和義務，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關約定。

2. 以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續(xù)。

3. 營造建設用地使用權出租環(huán)境。提供建設用地使用權出租供需信息發(fā)布服務，制定規(guī)范的出租合同文本，提供交易鑒證服務，保障權利人的合法權益。統(tǒng)計分析建設用地使用權出租情況及市場相關數(shù)據(jù)，定期發(fā)布出租市場動態(tài)信息和指南。

（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市住房城鄉(xiāng)建設局、市行政審批服務局、人民銀行濟寧市中心支行配合）

（三）完善建設用地使用權抵押機制。

1. 以劃撥方式取得的建設用地使用權連同其地上建筑物可以依法依規(guī)設定抵押權，劃撥土地抵押權實現(xiàn)時應優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

2. 放寬對抵押權人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產(chǎn)抵押相關手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權債務合同的須符合有關法律法規(guī)的規(guī)定。

3. 依法保障抵押權能。允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領域企業(yè)以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產(chǎn)進行抵押融資。在辦理抵押時，由抵押權人和抵押人共同承諾抵押權實現(xiàn)后，要保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。

（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，濟寧銀保監(jiān)分局、市住房城鄉(xiāng)建設局、市行政審批服務局、人民銀行濟寧市中心支行配合）

（四）完善土地分割、合并轉讓政策。

分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。分割后應保障雙方的正常通行等其他權利，不影響生產(chǎn)、經(jīng)營和獨立使用功能。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市行政審批服務局配合）

四、構建運行模式

（一）建全二級土地交易有形市場。按照交易、登記一體化建設的原則，在市、縣（市、兗州區(qū)）不動產(chǎn)登記中心設立土地交易有形市場。市場內(nèi)設置轉讓、出租、抵押等交易事項辦理窗口，提供供需信息發(fā)布、咨詢、交易事務等服務，為交易各方提供一站式便捷服務。市、縣（市、兗州區(qū)）兩級有形市場應標準一致、設施配置齊全、人員配備到位。2020年12月底前，初步建成全市統(tǒng)一的土地交易有形市場體系。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市行政審批服務局配合）

（二）建立線上交易平臺。按照“省市共建”的原則，在自然資源部和省自然資源廳土地二級市場交易信息服務系統(tǒng)相關成果的基礎上，搭建全市城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地二級市場線上交易平臺。提供土地二級市場信息發(fā)布、交易、成交確認、合同簽訂等一站式服務。匯集土地二級市場交易信息，實現(xiàn)土地二級市場供需、交易、登記、監(jiān)管、服務一體化。2020年12月底前，初步建成全市土地二級市場線上交易平臺。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市大數(shù)據(jù)中心配合）

（三）規(guī)范交易流程。根據(jù)省制定的統(tǒng)一交易規(guī)則，要進一步制定交易申請、發(fā)布交易信息、辦理交易事務、繳納價款和稅費、辦理登記等細則。建立“信息發(fā)布—達成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程，完善交易申請、受理、審核、信息發(fā)布、交易事務辦理、價款和稅費繳納、登簿、繕證、歸檔等程序。充分尊重權利人意愿，保障市場主體合法權益，交易雙方可通過土地二級市場交易平臺發(fā)布和獲取市場信息，可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市財政局、市行政審批服務局配合）

　?。ㄋ模┘訌娕c不動產(chǎn)登記信息的互通共享。建立土地二級市場交易信息平臺和不動產(chǎn)登記信息平臺的互通共享機制。建設用地使用權交易雙方向不動產(chǎn)登記機構申請辦理不動產(chǎn)登記，不動產(chǎn)登記機構同時將登記信息推送到交易平臺。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭）

五、加強相關工作銜接配合

（一）加強涉地司法處置工作銜接。涉及建設用地使用權轉移的案件，人民法院向自然資源主管部門查清所涉不動產(chǎn)的權利狀況、原有償使用合同約定的權利義務等情況，自然資源主管部門應當予以配合；司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易，其中涉及劃撥建設用地使用權處置的應函告自然資源主管部門。（市法院牽頭，市自然資源和規(guī)劃局、市稅務局配合）

（二）加強涉地資產(chǎn)處置工作銜接。政府有關部門或事業(yè)單位進行國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求自然資源主管部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。自然資源、住房城鄉(xiāng)建設、稅務、市場監(jiān)管等主管部門應加強對涉地股權轉讓的聯(lián)合監(jiān)管。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市財政局、市住房城鄉(xiāng)建設局、市國資委、市工業(yè)和信息化局、市稅務局、市市場監(jiān)管局配合）

（三）加強建設用地使用權與房地產(chǎn)交易工作銜接。建設用地使用權轉讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉讓、出租、抵押的，住房城鄉(xiāng)建設主管部門與自然資源主管部門應當加強信息共享。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市住房城鄉(xiāng)建設局、市財政局、市工業(yè)和信息化局、市國資委、市稅務局、市市場監(jiān)管局配合）

（四）加強銀行業(yè)不良土地資產(chǎn)入市工作銜接。各銀行業(yè)金融機構按照上級有關要求，定期對金融不良土地資產(chǎn)進行梳理排查，甄別篩選不良土地資產(chǎn)企業(yè)名單、宗地底數(shù)，可分期分批進入土地二級市場公開推介交易，推動存量土地資產(chǎn)盤活利用。（濟寧銀保監(jiān)分局牽頭，市法院、市地方金融監(jiān)管局、市自然資源和規(guī)劃局、人民銀行濟寧市中心支行配合）

六、加強監(jiān)測監(jiān)管

（一）加強市場監(jiān)管與調(diào)控。建立土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，完善監(jiān)測監(jiān)管信息系統(tǒng)；完善土地二級市場的價格形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止交易價格異常波動。強化土地一、二級市場聯(lián)動，通過采取政策引導，適時運用財稅、金融等手段，加強對土地市場的整體調(diào)控，維護市場平穩(wěn)運行。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市財政局、市住房城鄉(xiāng)建設局、市稅務局、市地方金融監(jiān)管局、人民銀行濟寧市中心支行、濟寧銀保監(jiān)分局、市大數(shù)據(jù)中心配合）

（二）制定土地市場信用評價規(guī)則和約束措施。土地轉讓后，出讓合同所載明的權利義務隨之轉移，受讓人應依法履約。要加強對交易各方的信用監(jiān)管，健全以“雙隨機、一公開”為基本手段、以重點監(jiān)管為補充、以信用監(jiān)管為基礎的新型監(jiān)管機制。制定土地市場信用評價規(guī)則和約束措施，對失信責任主體依法依規(guī)納入“信用中國（山東濟寧）”，向社會公開，實施聯(lián)合懲戒。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市發(fā)展改革委、市財政局、市地方金融監(jiān)管局、人民銀行濟寧市中心支行、濟寧銀保監(jiān)分局配合）

七、保障措施

（一）加強組織領導。各級政府要充分認識完善土地二級市場的重要性，結合實際研究制定實施細則和配套措施，要落實主體責任，各級自然資源、財政、住房城鄉(xiāng)建設、國資、稅務、市場監(jiān)管、金融等主管部門要建立聯(lián)動機制，明確分工，落實責任。做好人員和經(jīng)費保障，確保各項工作落到實處，有序推進土地二級市場建設。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市財政局、市住房城鄉(xiāng)建設局、市國資委、市稅務局、市市場監(jiān)管局、市地方金融監(jiān)管局、人民銀行濟寧市中心支行、濟寧銀保監(jiān)分局配合）

（二）完善激勵和約束措施。鼓勵金融機構創(chuàng)新金融產(chǎn)品，加大建設用地使用權抵押貸款投放力度，在交易場所設立服務點。采取有效措施，促進土地二級市場制度性交易成本明顯降低。探索實施城鎮(zhèn)土地使用稅差別化政策，促進土地節(jié)約集約利用。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市財政局、市稅務局、市地方金融監(jiān)管局、人民銀行濟寧市中心支行、濟寧銀保監(jiān)分局配合）

（三）加強宣傳引導。加大對土地二級市場相關政策的宣傳力度，強化政策解讀，及時總結推廣各地典型經(jīng)驗和創(chuàng)新做法，擴大土地二級市場影響力、吸引力，調(diào)動市場主體參與的積極性。合理引導市場預期，及時回應公眾關切，營造良好的土地市場輿論氛圍，提升市場主體和全社會依法規(guī)范、節(jié)約集約用地意識。（市自然資源規(guī)劃局牽頭）

本意見自2020年12月24日起施行，有效期至2023年12月23日。

【文字版】濟政辦發(fā)〔2020〕12號 關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見.docx

【PDF版】濟政辦發(fā)〔2020〕12號 關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見.pdf

【主要負責人解讀】【主要負責人解讀】濟寧市自然資源和規(guī)劃局局長王慶峰解讀《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》