濟(jì)寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)“三會(huì)”制度的通知

濟(jì)建房字〔2021〕3 號(hào)

各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局，濟(jì)寧高新區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)和交通局、太白湖新區(qū)建設(shè)局、濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)和交通局，嘉祥縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心、汶上縣住房保障和房地產(chǎn)發(fā)展中心：

為加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中各方主體之間的溝通聯(lián)系，及時(shí)化解物業(yè)管理矛盾糾紛，促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定，構(gòu)建相互信任、相互支持、共商共治、文明和諧、遵紀(jì)守法的物業(yè)管理新秩序，根據(jù)《中華人民共和國人民調(diào)解法》《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)監(jiān)管工作的實(shí)施意見》（濟(jì)政字〔2018〕22號(hào)）等法規(guī)政策，現(xiàn)就規(guī)范物業(yè)服務(wù)“三會(huì)”制度有關(guān)要求通知如下。

一、相關(guān)職責(zé)

“三會(huì)”是指業(yè)主懇談會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)和物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)。業(yè)主懇談會(huì)由物業(yè)服務(wù)人或業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)建立并召集，人民調(diào)解委員會(huì)由社區(qū)居委會(huì)設(shè)立并指導(dǎo)其開展工作，物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)建立并召集。

市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)各縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門落實(shí)“三會(huì)”工作制度，各縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）等主體具體落實(shí)“三會(huì)”工作制度。

二、“三會(huì)”內(nèi)容

（一）業(yè)主懇談會(huì)

業(yè)主懇談會(huì)根據(jù)物業(yè)管理工作需要隨時(shí)召開，但每季度至少召開一次，參加人員為物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)人、業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表和建設(shè)單位人員（前期物業(yè)管理階段），并邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)或社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)人員出席。除研究解決當(dāng)前面臨的具體問題外，主要就以下內(nèi)容開展懇談，由專人做好記錄并建檔：

1. 工作情況通報(bào)。物業(yè)服務(wù)人分別向社區(qū)居委會(huì)（社區(qū)環(huán)物委）、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表通報(bào)上一時(shí)期物業(yè)管理工作實(shí)施情況及存在問題，提出下階段工作計(jì)劃；

2. 聽取意見建議。物業(yè)服務(wù)人聽取業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)（社區(qū)環(huán)物委）對(duì)物業(yè)管理工作的意見建議，業(yè)主委員會(huì)聽取社區(qū)居委會(huì)（社區(qū)環(huán)物委）、業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)人對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作的意見建議；

3. 問題排查及問計(jì)。共同分析小區(qū)內(nèi)存在的主要矛盾和不和諧因素，特別是安全生產(chǎn)方面存在的隱患和四類風(fēng)險(xiǎn)（暴力恐怖事件隱患、群體性事件隱患、個(gè)人極端事件隱患、安全事故隱患）；

4. 重大重要事宜說明。物業(yè)服務(wù)人內(nèi)部重大人事、經(jīng)營策略變化，涉及廣大業(yè)主利益的管理方式改變，小區(qū)改造等，均應(yīng)事先告知或征求社區(qū)居委會(huì)（社區(qū)環(huán)物委）、業(yè)主委員會(huì)意見；

5. 個(gè)性化問題協(xié)商。對(duì)小區(qū)內(nèi)違反管理規(guī)約的個(gè)別業(yè)主或現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)人及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行誠懇交流和勸阻，制止問題發(fā)生；

6. 其他需要隨時(shí)商談的事宜。

（二）人民調(diào)解委員會(huì)

社區(qū)居委會(huì)應(yīng)依據(jù)《人民調(diào)解法》設(shè)立人民調(diào)解委員會(huì)，建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制，及時(shí)調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛。

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居委會(huì)或者街道物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議申請(qǐng)調(diào)解，也可以申請(qǐng)仲裁或者依法向人民法院提起訴訟。

人民調(diào)解委員會(huì)應(yīng)依據(jù)《人民調(diào)解法》等規(guī)定調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛。調(diào)解糾紛應(yīng)當(dāng)及時(shí)、就地進(jìn)行，防止矛盾激化和升級(jí)。

物業(yè)管理矛盾糾紛經(jīng)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解達(dá)成調(diào)解協(xié)議的，可以制作調(diào)解協(xié)議書。當(dāng)事人認(rèn)為無需制作調(diào)解協(xié)議書的，可以采取口頭協(xié)議方式，人民調(diào)解員應(yīng)當(dāng)記錄協(xié)議內(nèi)容。

經(jīng)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解達(dá)成的調(diào)解協(xié)議，具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行。人民調(diào)解委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)調(diào)解協(xié)議的履行情況進(jìn)行監(jiān)督，督促當(dāng)事人履行約定的義務(wù)。

經(jīng)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解達(dá)成調(diào)解協(xié)議后，當(dāng)事人之間就調(diào)解協(xié)議的履行或者調(diào)解協(xié)議的內(nèi)容發(fā)生爭議的，一方當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟。

（三）物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，吸納社區(qū)居委會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、市場監(jiān)管、物業(yè)管理等相關(guān)部門參加。

聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：

1. 業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；

2. 物業(yè)服務(wù)人在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；

3. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；

4. 物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

5. 需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)有關(guān)事項(xiàng)后，應(yīng)形成會(huì)議紀(jì)要和書面處理意見，相關(guān)責(zé)任主體應(yīng)按照處理意見履行相關(guān)職責(zé)和義務(wù)。聯(lián)席會(huì)議形成的書面處理意見作為其他相關(guān)部門協(xié)調(diào)有關(guān)事項(xiàng)的基礎(chǔ)依據(jù)。

三、有關(guān)要求

（一）抓好制度落實(shí)。各級(jí)物業(yè)主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“三會(huì)”制度落實(shí)的指導(dǎo)監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)人、社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）作為責(zé)任主體，要發(fā)揮好召集、牽頭作用，促進(jìn)“三會(huì)”制度推廣落實(shí)。

（二）提高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。各縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)指導(dǎo)“三會(huì)”各方主體建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的工作流程，進(jìn)一步細(xì)化明確“三會(huì)”召集人、參加人員、會(huì)議內(nèi)容、議事規(guī)則和召開的形式、時(shí)間、頻率，通過試點(diǎn)帶動(dòng)、打造樣板，提高“三會(huì)”規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化水平。

（三）加強(qiáng)管理監(jiān)督。要將“三會(huì)”制度落實(shí)情況作為物業(yè)服務(wù)日?？荚u(píng)、企業(yè)信用評(píng)價(jià)、示范樣板小區(qū)創(chuàng)建的重要內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位未按規(guī)定落實(shí)“三會(huì)”制度的，作為不良信息記入信用檔案。業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定落實(shí)“三會(huì)”制度的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)責(zé)令整改。

濟(jì)寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2021年3月9日